계약서 작성 (필수항목, 분쟁예방, 권리보호)

계약서에 서명하는 데 걸리는 시간은 고작 30초입니다. 그런데 그 30초가 몇 년치 스트레스를 만들어낼 수도 있습니다. 저도 스물다섯 살에 처음 혼자 전세 계약을 했다가, 화장실 천장 누수 수리비 30만 원을 고스란히 제 돈으로 냈습니다. 계약서에 하자 수리 특약이 없었기 때문입니다. 서명 한 번이 얼마나 많은 것을 결정하는지, 그날 이후로 몸으로 알게 됐습니다.

계약서 필수항목, 뭘 꼭 넣어야 할까

계약서를 처음 받았을 때, 어디부터 봐야 할지 막막하셨던 적 있으신가요? 저도 처음엔 그랬습니다. 그런데 직접 몇 번 경험하고 나니 반드시 들어가야 할 항목들이 눈에 들어오기 시작했습니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 당사자 정보입니다. 이름, 주소, 연락처 같은 기본 정보는 물론이고, 사업체와 계약할 경우 사업자등록번호까지 확인해야 합니다. 사업자등록번호란 국세청이 사업체를 식별하기 위해 부여하는 고유 번호로, 이 번호를 통해 상대방이 실제로 정상 운영 중인 사업체인지 여부를 국세청 홈택스에서 간단히 조회할 수 있습니다. 처음 만나는 거래처와 계약할 때, 저는 반드시 이 번호부터 확인하는 습관을 들였습니다.

다음은 계약 목적과 내용의 구체성입니다. 프리랜서로 일하면서 클라이언트와 용역 계약을 맺은 적이 있었는데, 납품 기한이 "최대한 빠른 시일 내"로 적혀 있었습니다. 저는 2주를 생각했고, 클라이언트는 3일을 기대했습니다. 그날 밤새워 작업했던 기억이 지금도 생생합니다. 모호한 표현 하나가 이렇게 큰 혼란을 만들어냅니다.

계약서에 반드시 포함해야 할 핵심 항목을 정리하면 다음과 같습니다.

• 당사자 정보 (이름, 주소, 연락처, 사업자등록번호)
• 계약 목적 및 구체적인 서비스·제품 내용
• 대금 및 지급 조건 (금액, 지급일, 지급 방법)
• 이행 기한 (구체적인 날짜로 명시)
• 권리와 의무, 위약금 조항
• 불가항력 조항 및 면책 사유
• 분쟁 해결 방법 및 관할 법원

근로계약서, 월급 숫자만 보면 안 되는 이유

근로계약서를 "사인만 하면 되는 종이"로 생각하신 적 있으신가요? 솔직히 저도 첫 직장 때 그랬습니다. 250만 원이라는 숫자만 보고 흡족해했는데, 나중에 알고 보니 그 안에 식대와 고정연장수당이 포함되어 있었습니다.

고정연장수당이란 매달 고정적으로 지급하는 연장근로에 대한 보상을 월급에 미리 포함시킨 항목으로, 기본급을 낮추는 효과가 있습니다. 퇴직금과 연차수당은 기본급을 기준으로 산정되기 때문에, 같은 총액이라도 기본급이 낮으면 퇴직 시 실제로 받는 금액이 줄어듭니다. 계약서 한 줄을 제대로 읽지 않은 대가를 퇴직할 때 가서야 실감했습니다.

근로기준법 제17조에 따르면 사용자는 임금, 소정근로시간, 휴일, 연차유급휴가 등의 핵심 근로조건을 서면으로 명시해 교부해야 합니다. 소정근로시간이란 법정 근로시간 내에서 사용자와 근로자가 합의한 실제 근무 시간을 뜻합니다. 특히 기간제·단시간 근로자의 경우, 이를 서면으로 명시하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다(출처: 고용노동부).

휴게시간도 많이 놓치는 항목입니다. "9시부터 6시까지"라고만 적혀 있으면 중간 휴게시간이 몇 시인지 알 수 없습니다. 계약서에 휴게시간이 명시되어 있지 않으면 나중에 실제 근무시간을 둘러싼 분쟁의 소지가 생깁니다. 또한 연차유급휴가는 입사 후 1년이 지나야 발생한다고 막연히 생각하기 쉬운데, 입사 첫 해에도 한 달 개근 시 1일의 유급휴가가 발생하는 구조입니다. 계약서에서 이 부분을 미리 확인해 두면 입사 후 불필요한 오해를 줄일 수 있습니다.

부동산 계약, 등기부등본부터 특약까지

부동산 계약은 금액이 크기 때문에 실수 하나의 파장이 다릅니다. 그런데 처음 계약할 때는 공인중개사가 안내하는 대로 따라가기 바빠서, 정작 중요한 것을 놓치는 경우가 많습니다.

등기부등본 확인은 부동산 계약의 출발점입니다. 등기부등본이란 해당 부동산의 소유권, 근저당, 가압류 등 권리 관계를 공식적으로 기록한 문서로, 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 계약 당일에도 반드시 최신 발급본을 확인해야 합니다. 등기 확인을 며칠 전에 해뒀다가 계약 직전에 근저당이 설정되는 경우도 실제로 있기 때문입니다.

전세 계약이라면 확정일자와 전입신고도 빠뜨려서는 안 됩니다. 확정일자란 임대차 계약서에 공증 기관이 날짜를 찍어주는 것으로, 이를 통해 임차인이 경매 시 보증금 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 입주 당일 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아두는 것이 기본 중의 기본입니다.

제가 첫 계약에서 가장 뼈저리게 배운 건 특약사항이었습니다. 특약사항이란 표준 계약서 외에 당사자가 추가로 합의한 내용을 기재하는 항목으로, 구두로 약속한 내용도 여기에 적지 않으면 법적 효력이 없습니다. "깨끗하게 정리해 드릴게요"라는 말만 믿었다가 누수 수리비를 제 돈으로 낸 경험이 있는 저로서는, 특약을 구체적으로 쓰는 일이 얼마나 중요한지 몸으로 알고 있습니다. "잔금 이전 하자 수리 완료", "미납 관리비는 임대인 부담" 같은 식으로 조건을 특정해야 합니다.

분쟁예방과 권리보호, 혼자 하지 않아도 됩니다

계약서를 꼼꼼히 확인하면 모든 분쟁을 막을 수 있다고 생각하는 분들도 있는데, 저는 그 시각에 조금 다르게 봅니다. 실제로는 상대방이 계약 조건을 일방적으로 해석하거나, 중개인이 정보를 충분히 전달하지 않는 경우도 적지 않습니다. 계약서 검토만으로는 한계가 있습니다.

위약금 조항이란 한쪽 당사자가 계약을 위반했을 때 상대방에게 지급하도록 미리 정해둔 손해배상 금액 또는 비율을 말합니다. 이 조항이 없으면 실제 피해를 입증해야만 손해배상을 받을 수 있어 분쟁이 길어지기 쉽습니다. 불가항력 조항도 마찬가지입니다. 불가항력 조항이란 자연재해나 전염병처럼 당사자의 의지와 무관한 외부 사유로 계약 이행이 불가능해졌을 때의 처리 방식을 미리 정해두는 조항입니다. 코로나19 시기에 이 조항이 없어 분쟁이 발생한 사례가 실제로 많았습니다.

혼자 해결하기 어렵다면 제도적 자원을 적극적으로 활용하시길 권합니다. 근로계약 관련 분쟁은 고용노동부 고객상담센터(국번 없이 1350)로 문의할 수 있고, 부동산이나 일반 계약 분쟁은 대한법률구조공단(국번 없이 132)의 무료 법률상담을 이용할 수 있습니다. 고용노동부와 국토교통부는 각각 표준 근로계약서와 부동산 표준계약서 양식을 공개하고 있어, 이를 기준 서식으로 활용하면 불리한 조항을 걸러내는 데 실질적인 도움이 됩니다(출처: 대한법률구조공단).

계약서는 결국 정보를 많이 가진 쪽이 유리한 문서입니다. 그 격차를 줄이는 가장 현실적인 방법이 바로 이런 제도를 아는 것입니다.

계약서 앞에서 서두르지 않는 습관, 저는 그게 돈보다 중요한 자산이라고 생각합니다. 귀찮다는 시선을 받더라도 서명 전에 하루 더 읽어보고, 모르는 조항은 반드시 물어보는 것이 현명합니다. 이 글이 계약서 앞에서 막막했던 분들께 조금이나마 실질적인 도움이 되었으면 합니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 법률 조언이 아닙니다. 복잡한 계약 분쟁은 반드시 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.